תמ"א 38
:תמ"א 38 היכרות
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד האדריכל יונה פיטלסון. התכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005
:מטרתה של תמ"א 38
מטרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התמ"א כוללת מגוון של פתרונות המקלים על חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה. עם זאת, קיימים תמריצים לביצוע החיזוק, הכוללים אפשרויות לתוספת זכויות בניה, הרחבת דירות קיימות והוספת דירות חדשות לבניין. בנוסף, התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א. בחירה נבונה בגוף מנוסה ובעל חוסן כלכלי לניהול וביצוע הפרויקט מבטיחה לכם את מיקסום זכויותיכם ומימוש מירבי של הפוטנציאל האדריכלי, כך שבסופו של תהליך
תוכלו ליהנות לא רק ממגורים בבניין משופר ומודרני, אלא גם מהשבחה מקסימלית של ערך הנכס ומסביבת מגורים מתקדמת
:דרכי הפעולה של תמ"א 38
במסגרת התוכנית, מתאפשרים קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים, וכפועל יוצא ממימוש התמ"א מתקבלים גם היתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות
חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה•
שיפוץ פנים וחוץ למבנה•
הוספת מעלית•
הוספת ממ"ד•
הרחבת יחידות דיור קיימות•
תוספת מרפסות שמש•
החלפת תשתיות חשמל, מים וכיו"ב•
פינוי בינוי
פינוי ובינוי- היכרות:
בישראל, מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים. פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998.
מהי מטרתה של תכנית פינוי ובינוי?
פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים, וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר.
השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית[דרוש מקור]. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.
מהן דרכי הפעולה של פינוי ובינוי?
במסגרת התוכנית, יזם פונה לדיירי בניין (או מספר בניינים) ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך 3 שנים, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם מחריב את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה שניתן ליזם כמובן), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים.
עיבוי בינוי
עיבוי בינוי- היכרות:
החל ביוני 2001 מפעילה הוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית את מסלול עיבוי שמטרתו הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בנייה באזורים מבונים, ללא צורך בהריסת המבנים הקיימים, אם כתוספת קומות ואם כבניית אגפים חדשים. המסלול מיועד לשכונות מגורים בלבד.
מהי מטרתה של תכנית עיבוי ובינוי?
המסלול מאפשר לכלול מתחמים שאינם עומדים בתנאֵי הסף של מסלול עיבוי ובעיקר בעניין היקף תוספת זכויות הבנייה הנדרשת במסלול עיבוי.
מתחמים אשר יימצאו מתאימים למסלול זה יומלצו לממשלה על ידי הוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית להכרזה כמתחמי עיבוי, בהתאם לדירוגם על פי הקריטריונים המפורטים ובהתחשב במגבלות התקציב.
לשם עידוד פעולות העיבוי יינתן מימון ציבורי לקידום תכנון סטטוטורי לתוספת זכויות בנייה ולפעולות הסברה לתושבים. המערכת הציבורית תתמוך ביצירת תנאים שיאפשרו לבעלי זכויות בנכסים או לקבלנים ויזמים מטעמם לבצע פעילות על פי תכניות חדשות.
תכנון פעולות העיבוי וביצוע תשתיות ומבני ציבור לפי הצורך ייעשו על ידי הרשות המקומית בסיוע מנהל הפרויקט או חברה שתבחר הרשות המקומית.
ניתן להציע מתחם המורכב מתתי-מתחמים, אשר אין ביניהם רציפות טריטוריאלית, בהתאם לתנאים ולדרישות המפורטים בהמשך.
עקרונות מסלול עיבוי ובינוי:
• התמקדות בשכונות נבחרות המתאימות לפעילות זו.
• הובלת המהלך על ידי הרשות המקומית.
• מימוש פעילות העיבוי על ידי בעלי הזכויות בנכסים והיזמים או הקבלנים מטעמם, ובאחריותם הבלעדית.
• הבטחת מסגרת ארגונית מסייעת (מנהל פרויקט / חברה מנהלת) לרשות המקומית להאצת התהליכים ולהסברת הפרויקט לבעלי הזכויות בנכסים.
• הכנת תכנון הנשען ככל הניתן על התשתיות הקיימות.
• הבטחת מימון ציבורי לתכנון סטטוטורי לתוספת זכויות בנייה.
• מימון הרכיבים הציבוריים של הפרויקט, על ידי ייעוד ההכנסות מתשלומי החובה שתגבה הרשות המקומית בתחום המתחם, וניהולן כמשק כספי סגור.
השבחת מבנים
השבחת מבנים היכרות:
ענף הנדל"ן הישראלי ידוע כענף סבוך ובירוקרטי אשר מצריך מיומנות, ניסיון ויצירתיות במציאת הדרך הנכונה והמהירה ביותר להשגת אישור הבניה הנדרש.
אחד מיתרונותיה הבולטים של "גלנח השקעות בע"מ" הוא הניסיון רב השנים בענף הנדל"ן על כל תחומיו. בשנים אלו הצליחה החברה ליצור לעצמה מוניטין של הצלחות בתחומים רבים כמו בנייה רוויה, "התחדשות עירונית", תשתיות, מלונאות וכיו"ב.
במהלך השנים ראינו איפה כי אחת הנקודות הקשות ביותר על ציר זמן של פרויקט ממוצע היא הנקודה העירונית, נקודת הבירוקרטיה.
על מנת להשביח נכס מכל סוג נדרשים אישורים רבים ומעבר בין עשרות פקידים עד להגעה לאישור המיוחל. תהליך זה ארוך ומסובך ומצריך ידע רב על מנת לקצר תהליכים כמה שניתן בדרך הארוכה.